Очаква се засилен интерес към професионалните хотели

Лазар Лазаров се занимава с недвижими имоти от началото на 1992 г. В началото на декември 1993 г. започва работа в агенция за недвижими имоти „Явлена” като брокер на недвижими имоти. В началото се занимава с продажба на всякакъв вид недвижими имоти, но има влечение към земя и къщи, също към предизвикателни и нетрадиционни имоти - например хотели, заводи, цели предприятия, язовири, рибарници, всякаква земя, както и огромни сгради, големи инвестиционни проекти. Малко по-късно става главен брокер в агенцията.

От 1997 г. и до днес е съдружник в „Явлена“, като се занимавам предимно с хотели големи терени, къщи и сгради, както и с инвестиционни проекти в цялата страна.



С Лазар Лазаров разговаря Христина Машкова.


- Г-н Лазаров, в България под думата хотел се разбират много неща? Какво според вас е най-точното определение?


Трябва много ясно и категорично да се прави разграничение в понятието „хотел“, защото то се използва както за семейните къщи с една или две звезди, за които правилното наименование е пансионати, така и за големите хотелски комплекси с три и четири звезди, които предлагат на своите гости и допълнителни услуги освен място за подслон и спане.


За мен хотелите се разделят основно на два типа в зависимост от големина и услуги, които предлагат: семейни и професионални.


- Каква е основната разлика между семейните и професионалните хотели?




Семейните хотели тип-пансионати, които представляват 3-4-етажни къщи с РЗП около 1000 кв.м, с около 20 стаи, малка рецепция или кафе-ресторант, малки стаи със самостоятелни или общи на етажа бани, които не могат да предложат допълнителни услуги на гостите освен подслон и спане. В този тип хотели персоналът обикновено не е квалифициран, някои имат изкарани различни курсове, други – не, някои знаят чужд език други - не, голяма част от обектите не са лицензирани. В тези къщи в повечето случаи живеят и собствениците и отдават част от сградата под наем, като обикновено персоналът е едно семейство и всеки замества другия при нужда.


Професионалните хотели според мен са истински наречените хотели представляват самостоятелни сгради около и над 3000 кв.м, разполагаща със 80-100 стаи и различни апартаменти, ресторант/и, кафе-сладкарница, фоайе с мека мебел и телевизор, допълнителни услуги за клиентите като фризьорски салон, сейф, обменно бюро, осигурена закуска в заведенията на хотела, големи и просторни стаи и апартаменти по избор на клиента, телефони, вани в баните, възможност за спортуване и релакс с фитнес, сауна, може и басейн, масаж, организирани забавления и разходки и други.


И може би едно от най-важните неща – квалифициран персонал с туристическо образование за всяко работно място, защото вниманието и качеството на обслужване на госта е това, което го впечатлява повече от лукса и го кара да се върне.


- Как според вас се развива пазарът на професионални хотели в момента?


Ако въпросът Ви е дали се купуват и продават хотели и какви са прогнозите за следващите две години, отговорът ми е: През сезон 2004 г. погледът на болшинството инвеститори беше насочено към апартамент-хотелите, докато професионалните хотели останаха в сянка поради няколко причини. Първата от тях е по-малката инвестиция в един или няколко апартамента, на доста по-широк кръг купувачи включително и чужди, сравнено с покупката на цяла сграда. Друга причина че, обектите тип втори дом, с възможността и обещанията на продавачите за осигурено отдаване под наем и получаване на доходи, както и вероятността за препродажба на по-добра цена след време, пренасочиха интереса от покупка на цял хотел на едно място, към покупка на групи апартаменти на различни места с цел минимизиране на риска от неотдаване и ненаемане.

Не на последно място причината е професионалният хотел се нуждае от професионален мениджмънт, професионален персонал, както и необходимата реклама, за да бъде този хотел посещаем и да има печалба, докато при апартамент-хотелите продавачите обещаваха да създадат специални фирми и дружества, които да поемат задължението да довеждат гостите, да ги настаняват, да се грижат за общите части на сградите, да поддържат ресторантите и другите услуги. За лято 2005 г. и досега вече се наблюдава засилен интерес от наши и чужди граждани и фирми за покупка на професионални самостоятелни хотели и хотелски комплекси, тъй като за доста от инвеститорите стана ясно, че доходът от наема на апартаментите, е значително по-малък от обещанията, както и че ако разчиташ някой друг да свърши работата, печалбата не е голяма.


- Каква е прогнозата Ви за развитието на този сегмент от недвижимите имоти в следващите две години?


Прогнозата ми е, че в следващите години ще има засилен интерес към покупка на професионален тип самостоятелни хотели, стремеж към повишаване на качеството и условията на обслужване и привличане на все по-платежоспособни туристи.


-Има ли региони в страната, където очаквате повишение на търсенето?


Очаквам завишено търсене на терени, хотели и частично апартаменти в райони като Пампорово, Боровец, Хисаря, Баня или във всички планински курорти, както и на всички места с минерална вода и възможности за СПА-центрове.


- Кои според вас са най-атрактивните места за инвестиции в хотели за чужденците?


Най-атрактивни за чужденците са районите, където инвестицията ще се върне най-бързо, а туристите ще се увеличават все повече и печалбата ще бъде най-голяма.


- Можете ли да дадете примери за продаващи се в момента цели хотели? Как се движат цените за кв. м като цяло?

В момента е в продажба 4-звезден хотел в Слънчев бряг с 960 легла и РЗП около 50 000 кв. м. срещу 25,5 млн. евро (без включен ДДС). Това прави 510 евро за квадратен метър застроена площ завършено строителство, докато ново строителство апартаменти в същия район на шпакловка и замаска се предлага за 800 – 1 200 евро за кв. м.


Във Варна пък се предлага целогодишно работещ хотел с 200 легла и възможност при промяна на подробния устройствен план за дострояване на още 25 000 кв. м при сегашна цена 10 млн. евро (без включен ДДС).

До Пампорово се продава хотелски комплекс със застроена площ 1 108 кв.м и разгъната застроена площ 3 718 кв.м. Хотелът е с категория – четири звезди, като предимството му е, че разполага със самостоятелна ски-писта с дължина около 2 км, собствен ски-влек, ски-гардероб. Цената е 3,5 млн. евро без включен ДДС.